Hollanda yasalarına göre ev sahipleri ve kiracılar hangi haklara sahip. Hollanda’da kaç tür kira sözleşmesi var? Kiracı ve ev sahibi hakları nelerdir? Kira Sözleşmelerinde nelere dikkat etmeli..
Doğuş.nl yazarı Şerife Süzen Akdemir, Hollanda’ya yaşayan kiracı ve ev sahiplerinin yasal hakları konusunda bilmesi gereken önemli noktaları özetledi. Yazarın yazısını sizle için alıntıladık… Diğer yazılarını okumak için https://dogus.nl/kategori/serife-suzen-akdemir/ adresini ziyaret edebilirsiniz.
Kira sözleşmesi Hollanda hukukunda önemli bir yer tutar. Kira sözleşmesine ilişkin kurallara ‘kira hukuku’ da denilmektedir. Kira hukuku büyük ölçüde kiracıyı koruması gereken kurallardan oluşmaktadır. Bunun arkasındaki mantık, kiracıların çoğu zaman zayıf taraf olarak görülmesidir. Ancak ev sahibinin de, kiracının da dikkate alması gereken bir takım hakları vardır tabi ki.
Kira sözleşmesi türleri
Kira hukukunda genellikle üç tür kira sözleşmesi arasında bir ayrım yapılır:
– Genel kira sözleşmeleri: burada belirtilen kurallar, aşağıdaki iki kategorideki kurallar bunlarla çelişmediği sürece tüm kira sözleşmeleri için geçerlidir.
– Konut alanları için kira sözleşmeleri: bu kira sözleşmesi evler ve apartman daireleri için tasarlanmıştır. Bu kurallar oldukça katıdır ve her şeyden önce kiracıyı korumalıdır.
– Orta büyüklükteki işyerleri için kira sözleşmeleri: bu, perakende satış ve yiyecek-içecek hizmetlerine yönelik kira sözleşmeleriyle ilgilidir. Burada kiracı için de koruyucu kurallar geçerlidir. Çünkü kiracı çoğu zaman mülke yatırım yapmak zorunda kalır ve konuma oldukça bağımlıdır, başka bir mülke taşınmanın geniş kapsamlı engeller oluşturabilir.
Kiraya verenin hakları
Mülk sahibinin en bariz hakkı, ödemeyi zamanında alma hakkıdır. Ana kural, ev sahibinin üç aylık kira borcunun ardından kiralık mülkü tahliye edebilmesidir. Mülk sahibi ayrıca yasal faiz ve sözleşme cezaları da uygulayabilir. Bir diğer önemli husus ise kiracı küçük bakım görevlerini yerine getirmelidir. Bu, merkezi ısıtma kazanının doldurulmasını içerebilir. Son olarak mülk sahibi kiranın endekslenmesini talep etme hakkına sahiptir. Yargıtay’a göre endeksleme maddesi hukuken geçerlidir.
Kiracının hakları
Kiracılar için iki önemli husus vardır:
Kira koruması ve kira fiyatına ilişkin kısıtlayıcı kurallar.
Kira koruması
Hollanda’da kiracılar kira korumasından yararlanma hakkına sahiptir. Kira korumasının özü, kira sözleşmesinin kolayca feshedilemeyeceğidir. Mülk sahibi, kiracıya bir fesih mektubunda, kiracının kira sözleşmesini feshetmeyi kabul edip etmediğini sormalıdır. Kiracının kabul etmemesi durumunda kiralama normal şekilde devam edecektir.
Mülk sahibi daha sonra mahkemeden kira sözleşmesinin feshedilmesini talep etmelidir.
Bir kiracı neredeyse her zaman süresiz bir kira sözleşmesiyle kira korumasından yararlanma hakkına sahiptir.
Geçici bir kira sözleşmesiyle kiracı, diğer hususların yanı sıra, sözleşmenin uzatılması hâlinde kira korumasından da yararlanır.
Kira bedeli
Öncelikle, orta büyüklükteki iş yerleri için kiranın hâkim tarafından ayarlanması mümkündür. Diğer kira sözleşmeleri için serbestleştirilmiş ve serbestleştirilmemiş kira sözleşmeleri arasında ayrım yapılması gerekmektedir. Sözleşme yapıldığında kiranın belirli bir sınırın üzerinde olması durumunda kira sözleşmesi serbestleştirilir. 2024 yılında serbestleştirme limiti 879,66 Euro’dur.
Serbestleştirilmiş kira sözleşmelerinde taraflar kira sözleşmesine endeksleme maddesi koyabilmektedir. Bu durumda kira yıllık olarak artırılabilir. Kira sözleşmesinde endeksleme maddesi yer almıyorsa Mülk sahibi yine de kirayı artırabilir, ama artış kiracıya teklif edilmelidir.
Serbestleşmeyen kira sözleşmelerinde endeksleme şartına bağlı olarak kira bedeli artırılabilmektedir. Kira fiyatı artışı çeşitli şekillerde sınırlıdır. Örneğin devletin belirlediği bir maksimum artış yüzdesi ve yasal kısıtlamalar vardır. Ayrıca kira artışı yalnızca on iki ayda bir gerçekleşebilir.
Özet
Hollanda’da kira hukuku, mülk sahibinin ve kiracının arasında bir denge kurmaya çalışır. Ancak yukarıda da görüldüğü gibi kira koruması ev sahibi tarafından tanınması gereken önemli bir haktır.
Adaletle ve sağlıkla kalın.
Şerife Akdemir Süzen – dogus.nl
