GURBETÇİLER İÇİN TÜRKİYE’DEN EV ALIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Gurbetçilerimiz, gerek tatil için gerek Türkiye’ye döndüklerinde değerlendirmek için gerekse ekonomik diğer sebeplerle, hem Türkiye’deki izinlerinde hem de uzaktan ev, arsa ya da dükkan alımı yapmaktadır. Türkiye’deki emlak piyasanın yükselmesi yahut kişilerin sıfır eve yatırım yapmak istemelerinden dolayı temelden başlayan inşaatlardan konut satın almak da çoğunlukla tercih edilmektedir. Türkiye’de özellikle son yıllarda inşaat sektöründe yaşanan gelişmeler doğrultusunda, temelden başlanan inşaat projelerinin uzaktan satışı da mümkün hale gelmiştir.
Bu yazımızda inşaat sektöründeki güncel uygulamalar, alım-satım sözleşmeleri, uzaktan satış ve bu uygulamalardan kaynaklanan hukuki sorunları, gurbetçilerimize tavsiyeler niteliğinde derleyeceği
A – Genel Olarak Taşınmaz Alım-Satım Sözleşmeleri
Türkiye’de taşınmaz malların alım ve satımları kanunla düzenlenmiş ve birtakım şekil şartına bağlanmıştır. Taşınmaz alım-satımına ilişkin genel şekil şartı, Türk Borçlar Kanunu’nun 237.maddesine göre resmi şekilde yapılmasıdır. Burada resmi şekil ile kast edilen tapu memurunun huzurunda yapılmasıdır. Yani kural olarak tapu devirleri, tapu memurunun önünde gerçekleştirilir.
Kural bu olmakla birlikte 28 Haziran 2022 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7413 Sayılı kanun ile Noterlik Kanunu’na yeni bir hüküm eklenmiş ve taşınmaz tapu alım-satım sözleşmesinin artık belli koşullar dahilinde Noterlerde yapılabilmesinin yolu açılmıştır. Belirtmek gerekir ki bu kanun 01/01/2023 tarihinde uygulamaya başlanacaktır. Taşınmaz satışlarının noterlerde yapılmasına ilişkin düzenlemede, henüz uygulamada açıklamayan birçok sorun olmakla birlikte, kanımızca uygulama tarihi yaklaştığında gerekli düzenlemeler yapılacak ve sorunlar aydınlatılacaktır. Burada gurbetçilerimizi yakından ilgilendiren ve aydınlatılması gereken en önemli husus, notelik yetkisine sahip olan Konsolosluklarda taşınmaz alım-satım sözleşmesinin düzenlenip düzenlenmeyeceği hususudur. Taşınmaz satış sözleşmelerinin noter veyahut konsolosluklardan yapılabilmesinin gurbetçilerimize büyük avantaj sağlayacağı açıktır.
B. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri
Diğer yandan vatandaşlarımızın çok aşina olmadığı, aşina olanların da doğru şekil şartıyla yapmadığı bir sözleşme türü olan taşınmaz satış vaadi sözleşmelerimiz mevcuttur. Genel olarak satış vaadi sözleşmesi ile satıcı, tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini alıcıya devretmeyi söz verdiği sözleşme türüdür. Türk Medeni Kanunu’nun 706.maddesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi senet ile düzenlenmesini şekil şartı koymuştur. Bu da demektir ki bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığından bahsedebilmek için noterde yapılması şarttır.
Uygulamada karşımıza adi yazılı, halk ağzıyla helvacı kağıdı, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri düzenlenmektedir. Bu tip sözleşmeler, hukuken bağlayıcı değildir. Bu tür sözleşmeler ile vatandaşlar mağduriyet yaşayabilmektedir.
Yukarıda bahsettiğimiz gibi taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterlik tarafından düzenlenmeli ve herhangi bir hak kaybı yaşamamak amacıyla tapuya şerh verilmelidir. Bu şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri uzun yargılamalara ve hak kayıplarına sebep olabilmektedir.
C. Türkiye’de Temelden Projelere Dahil Olmak
Genel olarak taşınmaz mülkiyetinin devrinin usulünü açıkladıktan sonra, taşınmazı satın alırken nelere dikkat edilmesi gerektiği hususlarını inceleyeceğiz. Gelişen teknoloji ile artık inşaatların üç boyutlu modelleri, kat planları ve sözleşmelerin hazırlanıp imzalanması çok kolay hale geldi. Bu kolaylıklar beraberinde birçok hukuki sorunu getirmekte.
Yurtdışında yaşayan gurbetçilerimiz, Türkiye’deki inşaat firmalarından projeleri görüp, beğenerek ve firmanın güvenilirliğine bakarak inşaat projelerinden taşınmaz satın almakta. Bu noktada satın alımı yapmadan önce ve satış sonrasında nelere dikkat etmeniz gerektiğine bakalım.
– Temelden başlayan veya devam eden inşaat projelerine ilişkin sözleşmelerin adi yazılı olarak yapıldığı görülmektedir. Alım yapılacak taraf gerek masraflardan kısmak gerekse iş yoğunluğundan dolayı Türkiye’ye gidip yerinde sözleşme yapmak istemeyebilir. Bu durum sözleşmenin salahiyeti ve gurbetçilerin haklarının korunması için sakıncalıdır. Yukarıda bahsettiğimiz üzere, bu tür sözleşmeler, aslen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup, noter huzurunda düzenlenip imzalanması gerekir. Dolayısıyla mağduriyetlerin önlenebilmesi için gerek şahsen gerekse avukat vasıtasıyla, sözleşmenin noterden yapılması gereklidir.
– Bu tip sözleşmelerde, sözleşmeyi imzalayan taraflar kontrol edilmelidir. Satıcı tarafın arsa sahibi mi yoksa yüklenici firma mı olduğu tespit edilip, şirket ise imza sirküleri ve yetkisi kontrol edilmelidir. Sözleşmeye şirketin imza sirküleri ile imzalayan kişinin yetkili olduğu belge eklenmelidir.
– Satımı yapılan evin tapu kayıtlarına bakılmalı, hangi dairenin satıldığı ve dairenin planı mutlaka sözleşmeye eklenmelidir.
– Noter’den yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi mümkündür. Tapuya verilecek şerh, taşınmazın muhtemelen üçüncü kişiye satılmak istenmesi halinde alıcıyı koruyacaktır.
– Günümüzde karşılaşılan en mühim sorun cayma hakkı ve bu hakkın kullanılış şeklidir. Eskiden alıcıların çokça kullandığı cayma hakkı, günümüz ekonomik koşullarında müteahhitler tarafından çokça kullanılmaktadır. Ekonomik kriz ve sair durumların, satış sözleşmesinin feshi olma koşulları iyi değerlendirilmelendirilmeli ve sözleşmeye yazılmalıdır. Bu şekilde mağduriyetlerin önüne geçilebilecektir.
D. Sonuç ve Tavsiyelerimiz
Sadece gurbetçilerimiz için değil, Türkiye’de taşınmaz alım satımı yapmak isteyen herkes için açıkladığımız hususlara çok dikkat edilmesi gerekmektedir. Emlak piyasası covid-19 salgını ile çok değişken hale gelmiş durumdadır. Bu değişkenlikte şu an ücretini karşılayabildiğiniz bir evin değerini 6 ay sonra karşılayamamamak mümkün hale gelmiştir. Dolayısıyla bu gibi durumlarda, sözleşme imzalanmadan ve para gönderilmeden evvel, avukatınıza danışmanızı ya da Türkiye, Hollanda ve Avrupanın çoğu yerinde hizmet veren avukatlık büromuza başvurmanızı tavsiye etmekteyiz.
Av. Ahmet Burak Sarı -nhaber.nl
